Brachflächen-Potenzial-Analyse (BPA)

Die transdisziplinäre Analyse der Potenziale und Risiken von Gebrauchtflächen öffnet neue Wege für maximale Erträge beim Immobilienhandel

Die Industriegesellschaft erlebt seit etwa 15 Jahren einen drastischen Wandel. Produktionsstandorte in Siedlungsgebieten, die Jahrzehnte lang unangetasteter Bestandteil, oft sogar Zentrum der Ansiedlungen waren, weil sie vielen Menschen die Existenz sicherten, werden - manchmal schleichend, manchmal rasant - Opfer von schrumpfenden Gewinnen beziehungsweise zunehmenden Verlusten. Am Ende des Prozesses stehen die Betriebsverlagerung, die Betriebsaufgabe oder die Insolvenz. Zurück bleiben, umwuchert von wild wachsenden Pflanzen, die verfallenden Wahrzeichen der einstigen Industriekultur: Fabrikhallen mit eingeworfenen Scheiben, Graffiti auf abbröckelndem Putz und Fliesen, die Ziegelsäulen der Industriekamine, verrostende Anlagentechnik mit dickbauchigen Rohren und herabhängenden Isolierungen, aber auch Fabrikanten-Villen und Gebäude mit kunstvoll gestalteten, einst prachtvollen Fassaden.

Obwohl die ehemaligen Produktionsstätten oft zentrumsnah gelegene und deswegen durchaus attraktive Standorte sind, schrecken Investoren häufig vor dem Ankauf und der Entwicklung derartiger Areale zurück. Wer kennt nicht mindestens ein Beispiel aus der Vergangenheit, wo bei der Entwicklung einer Altfläche Sanierungsanforderungen, der Anfall riesiger Mengen an kontaminierten Abfällen oder erhebliche Verzögerungen des Bauablaufs wegen Altlasten die Kosten explodieren ließen oder den Investor gar in den Ruin trieben? Andererseits verdienen erfahrene Investoren heute bewusst mit der Entwicklung gerade dieser Gebrauchtflächen nicht selten ein Vermögen. Denn - die Flächen sind im Regelfall für wenig Geld zu erwerben, sie sind voll erschlossen, verkehrsmäßig gut angebunden und für ihre Revitalisierung sind die Verantwortlichen in den Städten und Kommunen durchaus zu Zugeständnissen hinsichtlich von Sanierungszielen und Nutzungsvarianten bereit. Für spezielle Fälle lassen sich sogar Zuschüsse oder Vergünstigungen aus diversen Fonds akquirieren. Sind es doch erklärte Ziele der nationalen wie der europäischen Politik strukturschwache Regionen zu beleben und den Landverbrauch einzudämmen, der deutschlandweit noch immer weit über 20 Hektar Fläche pro Tag verschlingt.

Die LGA Institut für Umweltgeologie und Altlasten GmbH, ein Unternehmen der LGA®-Gruppe, hilft mit ihrem Know-How seit vielen Jahren Immobilienmaklern, Geldinstituten und Investoren dabei,Rückbau- und Revitalisierungsmaßnahmen auf solchen Gebrauchtflächen schnell und kostengünstig zu bewältigen. Viele Kunden wollen aber noch mehr. Für Kaufentscheidungen oder um schnell einen Kaufinteressenten für eine Immobilie zu finden braucht es eine fundierte Analyse der Liegenschaft, der die Käuferseite vertrauen kann. Und hierzu sind nicht nur die Risiken aus so genannten Altlasten zu ermitteln. Auch der Grundstückswert und die Nutzungsmöglichkeiten beziehungsweise Renditechancen sind einer neutralen Prüfung zu unterziehen.

Die LGA Institut für Umweltgeologie und Altlasten GmbH hat dazu gemeinsam mit der CIMA Stadtmarketing GmbH das Instrument der Brachflächen-Potenzial-Analyse entwickelt. Ein transdisziplinäres Expertenteam aus anerkannten Sachverständigen nimmt dazu die Liegenschaft unter die Lupe, damit Käufer- wie Verkäuferseite "harte Fakten" zum Zustand der Liegenschaft und zu ihren Entwicklungsmöglichkeiten erhalten. Der Kunde bestimmt dabei, wie weit die Untersuchungen und Prüfungen in die Tiefe gehen sollen.

Angeboten werden grundsätzlich zwei Stufen der Brachflächen-Potenzial-Analyse:

• im einfachsten Fall der "Brachflächen Kurz-Check", der sich ausschließlich auf eine Begehung des Objekts, eine Kurzanalyse des Umfelds sowie die Auswertung vorhandener Unterlagen stützt und völlig ohne Materialuntersuchungen auskommt,
• oder das "Standortentwicklungs-Gutachten", für das in Abhängigkeit von der Fragestellung konkrete Untersuchungen bis hin zu Material- und Bodenuntersuchungen oder zur Marktanalyse angestellt werden.

Die Ergebnisse der Brachflächen-Potenzial-Analyse werden in einem übersichtlichen und bebilderten Prüfbericht festgehalten, der das Vorgehen für die Prüfungen und Untersuchungen sowie die Untersuchungsergebnisse aufzeigt und bewertet. Zur schnellen Information gibt es zusätzlich das Standortexposee auf einem Farbflyer. Eine Datei zur Präsentation der Immobilie im Internet rundet das Leistungspaket ab und verschafft dem Kunden die Möglichkeit seine Liegenschaft ohne eigenen Aufwand auch weltweit zu präsentieren.

Ein Kaufinteressent kann sich mit der Brachflächen-Potenzial-Analyse erstmals buchstäblich auf einen Blick darüber informieren, mit welchen Risiken er bei der Entwicklung einer Gebrauchtfläche rechnen muss, mit welchen Renditechancen er aber auch rechnen darf.

Wichtiger Pfeiler für den Willen zum Immobilienkauf ist dabei immer die Wertermittlung für das Grundstück von einem anerkannten und vereidigten LGA-Sachverständigen, die schon der Brachflächen-Kurz-Check in verkürzter Form liefert. Sie ist Grundlage für die Verhandlung des Kaufpreises, nicht zuletzt jedoch auch dafür, ob die Immobilie oder das Entwicklungskonzept kreditwürdig sind.

Ein weiterer Teil des Analysenpakets befasst sich mit den Entwicklungschancen des Standorts. Sie lassen sich am deutlichsten mit einer Marktbewertung erkennen, die deswegen schon im Brachflächen-Kurz-Check integriert ist. Die Auswertung liefert dem Kaufinteressenten Angaben zu den grundsätzlichen Vermarktungsperspektiven für die Gebrauchtfläche. Die Bewertung des Potenzials geschieht dabei immer im Konsens mit den städtebaulichen Rahmenbedingungen, die fallspezifisch auch mit den Verantwortlichen der Stadtplanung oder der Kommunen besprochen werden. Das Standortentwicklungs-Gutachten geht noch wesentlich darüber hinaus. Es bietet eine ausführliche Marktanalyse, stellt Struktur und Nutzungskonzepte auf, die alle raumordnerischen und planungstechnischen Rahmenbedingungen berücksichtigen und beschreibt ein Konzept zur Vermarktung der Fläche, das einerseits optimal auf Altlasten und Baugrund-Gegebenheiten abgestimmt ist, andererseits aber auch die betriebswirtschaftlich optimale Umsetzung der Flächenentwicklung im Auge behält.

Größte Kostenfallen bei der Entwicklung von Gebrauchtflächen sind die so genannten Altlasten und die Entstehung verunreinigter und damit teuerer Abfälle. Sie gilt es mit Erfahrung und dem Einsatz technischer Mittel möglichst genau zu erkunden und zu prognostizieren. Hier schaffen moderne Methoden der historischen Erkundung, Luftbildauswertungen in mehreren Zeitschnitten und gegebenenfalls Untersuchungen an Verdachtsschwerpunkten mit vertretbarem Mitteleinsatz Klarheit. Danach gilt es, obligatorische Maßnahmen auf die Gefahrenabwehr zu beschränken und durch geschickte Flächennutzung und Rückbaukonzepte die Entstehung kostenintensiver Abfälle zu umgehen oder einzudämmen - Maßnahmen, die nur im engen Zusammenspiel mit der Flächenplanung optimal erfolgen können.

Die Baugrund-Vorerkundung, die sich kostengünstig in die Altlastenerkundungen integrieren lässt, trägt dazu bei weitere Potenziale zur Kosteneinsparung bei der Flächenrevitalisierung auszuschöpfen. Nicht selten bietet sie im Abgleich mit der Altlastensituation die Chance, problematische Gründungsmaßnahmen zu umgehen oder durch Nutzung des Untergrunds und moderner Verfahren Raum in der Tiefe - zum Beispiel zum Parken - zu schaffen.

Erst die Diskussion all dieser Aspekte im Rahmen der Brachflächen-Potenzial-Analyse eröffnet die Chance Gebrauchtflächen optimal zu entwickeln und tot geglaubte Flächen "wiederzubeleben".

Weitere Informationen

• Entwicklungspotenziale für innerörtliche Brachen finden

Ihr Ansprechpartner

Carlo Schillinger Dipl.-Geol. (Univ.) LGA Institut für Umweltgeologie und Altlasten GmbH Tillystraße 2 90431 Nürnberg Tel.: +49 (0) 911 655-55 83 Fax: +49 (0) 911 655-56 99 Mobil: +49 (0) 171 559 18 75 E-Mail: carlo.schillinger@lga.de

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Letzte Aktualisierung: 29.10.2010